REQUALIFICAÇÃO URBANA

PARTICIPAÇÃO EM SEMINÁRIOS, REUNIÕES COM PARCEIROS DO SETOR PRIVADO E PÚBLICO

Os trabalhos foram iniciados com entrevistas presenciais e não presenciais para identificar a percepção da sociedade sobre a necessidade de recuperação de regiões degradas das cidades.

Para focar o trabalho definimos como estratos a serem ouvidos os incorporadores/construtores e técnicos do Ministério das Cidades e dos municípios de Belo Horizonte que tem Lei de flexibilização para Retrofit e uma proposta complexa para operações urbanas consorciadas ao longo dos principais eixos viários e São Paulo pelo projeto de repovoação da área central. De forma indireta, via pesquisa de textos produzidos, buscamos a visão acadêmica. Para conhecer a visão do setor empresarial solicitamos pautar em uma reunião da Comissão da Industria Imobiliária – CII que congrega a representação de dirigentes dos Sindicados da Construção Civil de todos os estados brasileiros.

Reunião da Comissão da Industria Imobiliária (CII) de 19/10/2018 – Setor Privado:

• Os principais pontos levantados:
• Dificuldade de aprovar projetos de recuperação de edifícios em razão das disposições das leis aplicáveis: Uso e Ocupação do Solo, Código de obras, Incêndios;
• Complexidade de acatar a Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/1964) na regularização de compra e venda do imóvel ou na sua alteração para ajustar novas funções em razão da aprovação exigir 100% de quórum;
• Pouca sensibilidade das administrações públicas municipais para flexibilizar as condicionantes de aprovação de projeto;
• Considerando que os prédios aptos a Retrofit, na sua grande maioria estão situados em áreas urbanas consolidadas degradadas, a parceria com o setor público se faz necessária para estimular o investimento pelo setor privado.

Ficou claro que os empresários estão voltados para o Retrofit de prédios, que entendem que precisam das Prefeituras como parceiras não só para viabilizar a flexibilização de condicionantes para aprovação de projetos, mas também para atuar no entorno dos prédios destinados a Retrofit.

O conceito de Requalificação de regiões que apresentamos ganhou manifestações de apoio dos empresários.

Dialogo com técnicos da Prefeitura de São Paulo em 19/10/2018 – Setor Público:

Presente na reunião da CII o Senhor Reinalod Iapequino falou sobre o projeto de Revitalização do Centro Urbano da cidade de São Paulo iniciado em 2017. Esclareceu que o Senhor Secretário de Habitação determinou a constituição de um grupo multidisciplicar para elaborar um programa específico para centralização de centralidades urbanas, que seja efetivo e tenha perenidade. Deste grupo fazem parte BID, CAIXA e Técnicos da Secretaria de Habitação do Município. Informou ainda que foi aberta consulta pública para receber sugestão da população. Mostrou a poligonal do local que está sendo trabalhado, no qual foi feito mapeamento de imóveis para Retrofit. Foram selecionados 5 prédios que serão piloto do projeto. A operação de recuperação dos prédios será financiada pela CAIXA com recursos do FGTS. A SMH estuda a ocupação destes prédios na modalidade de locação social suja modelagem jurídica e financeira ainda está em elaboração.

Também a experiência de São Paulo não é enquadrada como Requalificação, dado que não está nos objetivos do programa a incorporação das inovações tecnológicas, das mudanças de habito e costumes dos usuários.

Conversa com a ex Secretária Branca da Prefeitura de Belo Horizonte fomos informados que a alteração da legislação para facilitar a aprovação de projetos de Retrofit não teve a resposta esperada. Por outro lado, o Projeto de Lei que propõe as operações consorciadas ainda não foi aprovado pela Câmara Municipal.

Nosso entendimento foi de que estas experiências de Belo Horizonte ainda não podem ajudar a compor uma proposta sustentável para Requalificação Urbana.

No passado recente participamos de seminário promovido pelo Governo da Bahia, onde foi colocada a dificuldade de financiamento para ações integradas (edificações, iluminação, saneamento, pavimentação e mobiliário) para investimentos pelo setor público e privado para melhorias urbanas. A época o Governo pretendia requalificar o centro antigo de Salvador, localizado na parte baixa da cidade. Também foram apontados como dificultadores a legislação estadual de incêndios e as municipais.

Entrevistas com técnicos do Ministério das Cidades em 17/10/2018

A Secretaria de Desenvolvimento Urbano do antigo Ministério das Cidades elaborou uma proposta de programa que instituiu linha de financiamento para Revitalização de áreas degradadas – RCCFGTS 897/2018. O objetivo é proporcionar aos estados e municípios condições para formulação e implantação de política de desenvolvimento urbano local, a partir do financiamento de projetos integrados. Os aspectos enfrentados por este programa foram a reabilitação urbana e a modernização tecnológica urbana, que conversam com monitoramento e gestão do desenvolvimento urbano. No orçamento de 2019 será disponibilizado recurso para este novo programa.

Experiências Internacionais

Graça Moreira, em texto intitulado “Requalificação Urbana: Alguns conceitos básicos”, e em coletânea de artigos organizados por Carlos Fortuna e Rogério Proença Leite no livro “Plural de Cidades Novos Léxicos Urbanos”, comentam as experiências de Requalificação em Portugal confrontando conceitos com projetos.

Dentro do conceito que defendemos, os projetos de recuperação dos portos e entorno não representam Requalificação e, sim, Revitalização. Porto Madero ou o de Belém representam importantes contribuições às cidades, com reflexo em seu entorno imediato. Contudo, criaram novos polos comerciais e de turismo, mas não interferiram no cotidiano da vida dos moradores. Em certo sentido restringem as habitações destas áreas por concentração de atividade.

Experiência Nacional – Porto Maravilha

Operação da área portuária do Rio de Janeiro, que a meu ver, se enquadra como de Requalificação, foi conduzida como Operação Urbana para enquadramento em linha de financiamento existente.

A aprovação da RCCFGTS 897/18 pode ser um instrumento incentivador destas ações, na medida que permite o financiamento ao setor público e privado, em projeto integrado para uma área com perímetro delimitado.

Discutindo Conceitos

A Requalificação difere da Revitalização e do Retrofit. Enquanto a Retrofit se caracteriza por reformar um edifício, inclusiva com mudança de uso/função, a Revitalização é mais completa, abrangendo também a melhoria física do ambiente urbano em uma dada área. Já a Requalificação vai mais além, buscando conferir ao ambiente urbano de uma região um desempenho otimizado para o conforto e felicidade de seus usuários.

Os avanços tecnológicos, as inovações já chegaram e, com eles, a mudança de costumes e hábitos. No comércio, o E-commerce ganha espaço de forma acelerada: como reflexo, os lojistas passam a precisar mais de galpões para estoque e menos de lojas para exposição de mercadoria. Muda o projeto físico das lojas, muda a opção de localização interfere no ambiente urbano. Podemos dizer que os empregos migram também, de vendedores para estoquistas ou para a área de tecnologia. Estas mudanças já ocorrem e tendem a acelerar. Eram os centros das cidades concentradores das lojas, foram substituídos por espações em locais mais nobres das cidades, que foram seguidos por shoppings, que também estão em processo de remodelação para adaptação aos tempos do E-commerce.

Na indústria, já vislumbramos o ciclo 4.0. A robotização já é uma realidade, com maior ou menor avanço, dependendo do setor. Também estas transformações interferem na dinâmica das cidades, que passam a necessitar de colaboradores mais qualificados e menos espaço físico. Surgem as empresas de logística que encurtam as distâncias entre a indústria e o comprador. Muda o fluxo das mercadorias produzidas, que reduzem o percurso, não mais passam pelas lojas sem, contudo, dispensá-las do processo.

A maior revolução ocorre na habitação. O conceito de ser proprietário vem sendo substituído pelo de ter o uso do imóvel, copiando modelos que já estão internalizados do “Uber”, do E-commerce ou E-food. As famílias são menores, muitas delas unifamiliares formadas por jovens independentes, divorciados, idosos. As mulheres trabalham fora de casa. A disponibilidade de equipamentos para uso doméstico cada vez mais inteligentes, permitindo controle a distância, vieram para permitir acomodar todas as necessidades de mudança de rotina da “nova família”.

Estes avanços de tecnologia também passam a permitir o trabalho em casa, interferindo na organização de novos espaços que acontecem na área privativa da habitação ou em áreas de compartilhamento. Aliás o compartilhamento de serviços ganha espaço. Eram casas viraram apartamentos que tendem a diminuir seu espaço físico e mudar as funções. Garagem, que eram indispensáveis, passa a não ser mais. Outras modalidades de transporte atendem melhor: bicicletas/ciclovias, patinetes elétricas, Uber – daqui a pouco, veículos pequenos, elétricos e sem motorista. O reflexo sobre o trânsito das cidades é obvio.

Os equipamentos de serviço para saúde, educação e lazer são afetados pelas alterações dos hábitos e costumes dos usuários ganham importância. As escolas tendem a assumir horário integral, a saúde com apoio da tecnologia passa a fazer atendimentos a distância, as áreas e locais de lazer tendem a ampliar-se.

Nas grandes cidades a disfunção de espaços urbanos são mais perceptíveis do que nas cidades menores. Na nossa opinião as disfunções das cidades aceleram a degradação de áreas urbanas consolidadas que tendem a ampliação. Neste sentido, a requalificação entrará na pauta do desenvolvimento urbano sustentável.

Vantagens da Requalificação Urbana

A vantagem da Requalificação Urbana, do ponto de vista social, está na recriação do ambiente e da dinâmica urbana, potencializando o bem-estar dos cidadãos. Do ponto de vista da cidade, moderniza a gestão e recupera áreas que já tenham infraestrutura, evitando a expansão do perímetro urbano. Do ponto de vista econômico gera ambientes adequados ao crescimento da produtividade, melhora a arrecadação municipal.

Para permitir a Requalificação Urbana será necessário elaborar um projeto de Lei que abrigue alterações de:

• Lei 4.591/1964, para redução do quórum de votação para a venda de edifício que tenha parte em comum;
• Lei 10.257/2001 – Estatuto das Cidades, incluindo a obrigatoriedade de ter plano de uso e ocupação do solo para as áreas de expansão urbana;
• Estabelecer instrumentos de incentivos fiscais e urbanísticos para as áreas de Requalificação, tipo maior potencial construtivo, flexibilizações necessárias para a aprovação de projetos e seu monitoramento;
• Ajustas as Leis que estabelecem o Plano de Uso e Ocupação do Solo ou similar definindo as áreas passíveis de Requalificação.

Maria Henriqueta Arantes Ferreira Alves

Imagem de destaque retirada do site: https://www.archdaily.com.br/br/01-188243/primeiro-lugar-no-concurso-para-a-requalificacao-urbana-do-centro-historico-de-sao-jose-sc